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Cosa si intende per ristrutturazione edilizia?

Per ristrutturazione edilizia si intendono quei lavori rivolti a trasformare un fabbricato mediante un insieme di opere che possono portarlo ad essere del tutto o in parte diverso dal precedente.
Esempi di ristrutturazione edilizia sono la demolizione e fedele ricostruzione dell’immobile, la modifica della facciata, la realizzazione di una mansarda o di un balcone, la trasformazione della soffitta in mansarda o del balcone in veranda, l’apertura di nuove porte e finestre e la costruzione dei servizi igienici in ampliamento delle superfici e dei volumi esistenti.

Ristrutturazione immobili

Il termine ristrutturazione è molto utilizzato nei lavori compiuti su edifici già esistenti ma occorre fare una distinzione delle opere perché non tutte sono ritenute di ristrutturazione ma possono semplicemente rientrare nella manutenzione straordinaria oppure addirittura ordinaria.

Bisogna risalire alla definizione originaria propria del termine per inquadrare anche il tipo di pratica edilizia da presentare in Comune, l’IVA da applicare sulla fornitura dei materiali e sulla manodopera, la possibilità di beneficiare di detrazioni fiscali ristrutturazioni o di incentivi statali e locali.

A fornire una precisa definizione dei vari tipi di lavori è il Testo Unico in materia edilizia, ovvero, il D.P.R. 380 del 6 giugno 2001; l’articolo 3, comma 1, lettera d) delinea proprio gli interventi di ristrutturazione edilizia, quelli rivolti a trasformare gli organismi edilizi con un sistematico insieme di lavori che portano a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.

Si includono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi e impianti.

Sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria d’immobile preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti.

Gli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia solamente se rispettata la medesima sagoma dell’edificio preesistente.

Dall’esplicitazione normativa si evince la consistenza degli interventi edilizi da compiere, di certo di entità superiore rispetto a quelli di manutenzione per il fatto che vanno a modificare un organismo rendendolo diverso in parte o nella totalità.

Basti pensare a opere come il rifacimento del tetto, lo spostamento del vano scala, la riorganizzazione degli appartamenti, il recupero abitativo del sottotetto, la modifica di porte e finestre, il rifacimento completo dell’impianto di riscaldamento, di quello idrico ed elettrico.

Manutenzione straordinaria: in cosa differisce dalla ristrutturazione?

Per interventi di manutenzione straordinaria si intende, secondo l’esplicitazione normativa del Testo Unico per l’edilizia (art. 3, comma 1, lettera b), le opere e le modifiche utili a rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, per realizzare e integrare i servizi igienico-sanitario, quelli tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso.

Si comprendono anche i frazionamenti o gli accorpamenti delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportano la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico. Il tutto a patto che non venga modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso. Lo spostamento dei tramezzi, il rifacimento degli impianti, dei bagni e delle finiture rientrano tra i lavori di manutenzione straordinaria nel limite di non apportare modifiche ai prospetti esterni.

È da rilevare che la ristrutturazione edilizia e i lavori di manutenzione straordinaria non hanno confini ben definiti, pertanto, gli ambiti tendono in alcuni casi a sovrapporsi e risulta complesso per un legislatore definirli con precisione.

In ogni caso, è bene affidarsi a tecnici competenti che possano dare delucidazioni e loro stessi fungere da tramite con il Comune per l’inquadramento dei casi dubbi.

La pratica da presentare al Comune per la ristrutturazione edilizia

Nei casi di ristrutturazione edilizia è strettamente necessario e obbligatorio presentare al Comune una pratica a firma di un tecnico abilitato quale architetto, ingegnere o geometra.

Secondo quanto scritto sempre nel Testo Unico in materia Edilizia, D.P.R. 380 del 6 giugno 2001 e secondo le ultime disposizioni legislative, si può presentare secondo i casi da svolgere, il Permesso di Costruire oppure la SCIA cioè la Segnalazione Certificata di Inizio Attività.

La SCIA oggigiorno è utilizzata sia per interventi di manutenzione straordinaria sulle parti strutturali dell’edificio sia per lavori di restauro e risanamento conservativo riguardanti le parti strutturali dell’edificio.

Il Permesso di Costruire è per opere sostanzialmente di nuova costruzione, per interventi di ristrutturazione urbanistica, per lavori di ristrutturazione edilizia che portano un edificio in tutto o in parte diverso dal precedente, comportano una variazione della destinazione d’uso, una modifica della sagoma di immobili vincolati.

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Riqualificazione energetica dell’edificio

Nell’edilizia per riqualificazione energetica dell’edificio (o retrofit energetico dell’edificio) si intendono tutte le operazioni, tecnologiche e gestionali di intervento edilizio, atte al conferimento di una nuova (prima inesistente) o superiore (prima inadeguata) qualità prestazionale alle costruzioni esistenti dal punto di vista dell’efficienza energetica, volte cioè alla razionalizzazione dei flussi energetici che intercorrono tra sistema edificio (involucro e impianti) ed ambiente esterno.

In generale, gli interventi di riqualificazione energetica del patrimonio edilizio esistente sono finalizzati a:

  • migliorare il comfort degli ambienti interni;
  • contenere i consumi di energia;
  • ridurre le emissioni di inquinanti e il relativo impatto sull’ambiente;
  • utilizzare in modo razionale le risorse, attraverso lo sfruttamento di fonti energetiche rinnovabili in sostituzione dei combustibili fossili;
  • ottimizzare la gestione dei servizi energetici attraverso sistemi di termoregolazione contabilizzazione del calore;

Il concetto di riqualificazione energetica dell’esistente – correlato a quello di sostenibilità del costruito – è promosso a livello internazionale da politiche che individuano nella necessità di un sostanziale cambiamento nel modo di costruire, di gestire e di manutenere gli edifici esistenti, la chiave di volta, in ambito edilizio, per la salvaguardia dell’ambiente e per la tutela della salute e del benessere dell’uomo. Un’intensa attività di legislazione e di redazione di norme tecniche sul rendimento energetico del costruito definisce parametri di efficienza sempre più restrittivi e criteri di risparmio sempre più vincolanti, imponendo interventi di adeguamento del patrimonio esistente a standard prestazionali più elevati, ad esempio nelle fasi di progettazione, realizzazione e gestione di un green building. Parallelamente i governi di molti Stati europei hanno introdotto incentivi economici per agevolare interventi di riqualificazione energetica che garantiscano tempi di ritorno degli investimenti compatibili con le possibilità di spesa dei proprietari degli immobili e il ciclo di vita delle tecnologie impiegate.

Le opportunità di miglioramento andrebbero valutate con una diagnosi energetica che evidenze gli interventi principali, in grado di garantire un retrofit vantaggioso, interessano sia il sistema tecnologico sia la gestione energetica dell’edificio, e riguardano fondamentalmente:

  • il miglioramento delle prestazioni dell’involucro edilizio (incremento dell’isolamento termico, sostituzione dei serramenti, installazione di idonei sistemi di schermatura solare…);
  • la sostituzione di componenti obsoleti degli impianti di climatizzazione invernale e di illuminazione con altri più efficienti dal punto di vista energetico e con minore impatto sull’ambiente in termini di emissioni prodotte;
  • l’utilizzo dell’energia gratuita del sole per la produzione di energia elettrica (pannelli fotovoltaici) e termica (collettori solari);
  • la corretta gestione della ventilazione naturale e del raffrescamento passivo al fine di limitare la diffusione di impianti di condizionamento estivo, responsabili dell’incremento dei consumi elettrici;
  • la revisione della contrattualistica inerente ai servizi energetici (meccanismi di incentivi/disincentivi finanziari);
  • l’introduzione di sistemi di contabilizzazione individuale dell’energia per la sensibilizzazione alla riduzione dei consumi

Cos’è la riqualificazione energetica

La riqualificazione energetica comprende una serie di interventi effettuati su un edificio esistente allo scopo di migliorarne la classe energetica di appartenenza.
L’efficienza energetica migliora attraverso tre tipi di intervento:

  • l’isolamento termico
    Un buon isolamento termico permette di riscaldare o raffrescare gli ambienti con un minor consumo di energia (gas ed elettricità);
    le strutture interessate sono: il tetto, i muri perimetrali, i serramenti e i pavimenti su esterno, ad esempio sui porticati.
  • la produzione di energia
    Gran parte del fabbisogno energetico di un’abitazione può essere prodotta con diversi sistemi: pannelli fotovoltaici, impianti solari termici.
  • l’ottimizzazione dell’impianto di riscaldamento
    Spesso si verifica una perdita di energia provocata da impianti poco efficienti o dalla mancanza di opportuni sistemi di regolazione.
    L’intervento più semplice è, per esempio, la sostituzione della caldaia tradizionale con una caldaia a condensazione, che recupera il calore dei fumi, o una pompa di calore che recupera energia dall’ambiente esterno. Inoltre si possono installare valvole termostatiche che permettono di controllare la temperatura in ogni ambiente.

La riqualificazione energetica è particolarmente conveniente per gli edifici costruiti prima degli anni ’90 e privi di un adeguato isolamento termico dell’involucro.

Perché riqualificare un edificio?

I benefici che si ottengono con la riqualificazione energetica sono molti:

  • una migliore qualità della vita: gli ambienti sono più caldi d’inverno e più freschi d’estate
  • una protezione totale delle strutture della casa: si evita così la formazione di condensa e muffe sui muri
  • una drastica riduzione delle spese di riscaldamento
  • un incremento del valore dell’immobile
  • uno sconto fiscale pari al 65% delle spese sostenute.

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Risanamento delle murature umide

Il recupero costituisce oggi una percentuale molto rilevante de gli interventi che si eseguono in edilizia.

Recuperare e risanare vuol dire anche salvaguardare il nostro enorme patrimonio storico e culturale, e quindi gli interventi acquistano un’importanza notevole.

Tra le varie fonti di degrado la più importante da analizzare nelle sue varie forme è sicuramente l’umidità. L’eliminazione dei gravi danni che da essa derivano, costituisce una delle voci più importanti dei costi passivi per il recupero dei locali di costruzioni civili o di fabbricati di importanza storica ed artistica.

Prima di iniziare qualsiasi tipo di intervento sulle strutture, sarà opportuno accertare la natura dei fenomeni che generano umidità e la quantità di essa contenuta nei muri, poiché i metodi d’intervento potranno essere assai diversi a seconda dei casi e al tipo di umidità presente. Classifichiamo un muro “secco” se contenente un tasso di umidità dal 3% al 5% (umidità fisiologica), muro umido con umidità tra il 5% al 10%, muro bagnato con umidità superiore al 10%. Per garantire un buon esito dell’intervento, è necessario analizzare anche la consistenza della struttura muraria e la quantità e la qualità dei sali esistenti nella muratura.

Successivamente si passerà alla scelta dei sistemi di deumidificazione, che dovrà essere ponderata in base alle analisi rilevate. Questa è una fase molto importante poiché una scelta errata può incidere in maniera drastica sul risultato finale.

Per la deumidificazione e il risanamento si interviene quasi sempre con un sistema basato sull’applicazione di vari prodotti, con funzioni specifiche, che nell’insieme formano un ciclo di risanamento “su misura” della struttura considerata.

Tipologie di umidità nelle murature

UMIDITÀ RESIDUA

L’umidità residua è il risultato di una frettolosa definizione dei lavori di costruzione e si manifesta creando problemi quando il calcestruzzo e gli intonaci trasmettono all’ambiente circostante l’acqua utilizzata per il loro confezionamento.

UMIDITÀ DA PERDITE O ROTTURE

provocata dalla rottura di tubazioni e impianti idrici. Talvolta può essere completamente eliminata con l’intervento diretto sulla perdita.

UMIDITÀ DA CONDENSAZIONE SUPERFICIALE

Confusa molto spesso con l’umidità di infiltrazione, prevalentemente riscontrabile nei punti più freddi della costruzione.

Si manifesta soprattutto nei mesi caldi quando le masse d’aria contengono un’alta percentuale di umidità che incontrando punti più freddi, creano condensazione; anche nei mesi invernali, in ambienti con produzione di calore e vapore (bagni, cucine, camere), nei punti più freddi e poco ventilati si possono verificare fenomeni di condensazione.

Questo inconveniente provoca la formazione di muffe e il degrado delle finiture. Per risanare questa situazione bisogna ventilare i locali ed intervenire con rivestimenti isolanti a cappotto sulle pareti fredde o sui ponti termici.

UMIDITÀ DA INFILTRAZIONE

Causata dall’ingresso d’acqua o da trasudamenti pi. o meno accentuati all’interno delle murature controterra non adeguatamente protette. Tutto porterà in breve tempo a compromettere l’abitabilità degli ambienti. Quando è impossibile intervenire esternamente si possono utilizzare i sistemi di impermeabilizzazione interna con cementi osmotici

UMIDITÀ DA RISALITA CAPILLARE

Un inconveniente che affligge in maniera molto frequente le murature degli edifici soprattutto antichi provocando processi irreversibili di degrado degli intonaci. Causata dall’assorbimento per capillarità  che i materiali da costruzione porosi operano a contatto con acqua del sottosuolo.

Gli effetti sono devastanti: muri umidi e intonaci sfarinanti a causa di sali che trasportati dall’acqua attraverso i capillari delle murature cristallizzano sulle superfici esterne dando origine ad efflorescenze, fino a provocare lo sfarinamento ed il distacco dell’intonaco dovuti all’accrescimento volumetricodei cristalli stessi all’interno dei micro-pori degli intonaci.

UMIDITÀ DA PIOGGIA BATTENTE

I problemi sono derivati da infiltrazioni d’acqua a seguito di pioggie particolarmente intense.

Scopri perché il risanamento murario è un ottimo investimento.

Impermeabilizzazione

L’impermeabilizzazione è una delle opere fondamentali nella costruzione degli edifici atta a rendere una superficie impermeabile sovrapponendo uno o più strati di materiali diversi adatti allo scopo per proteggere elementi costruttivi di vario genere come fondazioni, solaipareticisternepozzettipiscine. I materiali utilizzati sono di vario genere la scelta varia in funzione: dell’estetica, degli spessori, dei supporti, della durata dell’impermeabilizzazione, delle tecniche utilizzate, delle condizioni atmosferiche, del peso e del costo.

Materiali

Fra i materiali usati più comuni abbiamo: le membrane bitume-polimero (comunemente chiamate guaine bituminose), che rappresentano il prodotto più utilizzato nelle costruzioni per la loro versatilità, facilità di applicazione e durata nel tempo. Le membrane bitume-polimero sono realizzate accoppiando una mescola di bitume distillato e polimeri con un’armatura in non tessuto di poliestere. Nel 1993 una nota azienda produttrice di Salgareda (Treviso) ha introdotto le membrane bitume polimero stabilizzate, per garantire la tenuta delle giunzioni dei manti impermeabili.

Oltre alle membrane viene utilizzato asfalto naturale arricchito con bitume naturale fino al 15%, bitume naturale o da distillazione di petrolio, allo stato solido, semi solido, liquido, in emulsione acquosa o in emulsione con altri componenti.

Teli e guaine a base di: bitume, sostanze plastiche prodotti dalla polimerizzazione del cloruro di vinile P.V.C, dalla polimerizzazione dell’etilene: politene, a base di gomma: gomma cloroprene o EPDM.

Nell’ambito delle impermeabilizzazioni rese con prodotti applicati liquidi, si utilizzano prodotti a base di resine epossidichepoliuretaniche ,acriliche, poliestere e polimetilmetacrilate.

Sono inoltre utilizzati, nell’ambito delle impermeabilizzazioni di fondazioni, pannelli o sedimenti in argilla oltre alla bentonite di sodio.

Preparazione

A seconda della tecnologia scelta l’impermeabilizzazione ha la necessità di avere una determinata preparazione che la renderà efficace e duratura nel tempo.

Prima di tutto è necessario preparare la superficie rimuovendo parti friabili o comunque poco stabili, rimuovendo la polvere, e lisciando la superficie con prodotti adeguati e/o preparati specifici (primer).

La seconda parte fondamentale è evitare che l’umidità del supporto possa migrare ed arrivare a contatto con l’impermeabilizzazione creando delle pressioni che potrebbero o distaccare lo strato impermeabilizzante o consumare il supporto; per far ciò utilizziamo determinati primer adatti a convivere con superfici umide o attendiamo che il supporto sia perfettamente asciutto, normalmente non deve contenere più del 5% di umidità. Nel caso si scelgano prodotti particolarmente sigillanti (membrane bitume-polimero, comunemente chiamate guaine bituminose, teli in PVC o in Poliolefina, o teli in EPDM) teniamo presente che l’umidità raccolta al di sotto dello strato a tenuta non potrà migrare verso l’altro; dovremmo, a questo punto, evitare che diventi acqua in forma liquida per non doverci trovare perdite da condensa.

Ogni tipologia di primer ha il suo determinato tempo di asciugatura. Per evitare di applicare il materiale impermeabilizzante troppo presto o troppo tardi si suggerisce di leggere la scheda tecnica del materiale utilizzato ed assicurarsi che le condizioni climatiche siano adatte a svolgere il lavoro.

A far da eccezione alla regola del primer vi è il supporto in legno per le membrane bitume-polimero (guaine bituminose). In questo caso non è necessario utilizzarlo in quanto il legno è facilmente lavabile e non crea polvere distaccante. Anche per i sintetici non sempre è necessario il primer, infatti in tutte le applicazioni con fissaggio meccanico ad induzione o di applicazione non in totale aderenza non si utilizza alcun primer; diciamo che la regola si può esprimere in questo modo: tutte le volte che si vuole eseguire un’applicazione impermeabile in totale aderenza è necessario utilizzare l’idoneo primer.

Supporti

Non tutti i supporti sono adatti ad ospitare tutti i tipi di impermeabilizzazioni. Di seguito un piccolo elenco che permette di capire cosa utilizzare sui più comuni supporti:

  1. Calcestruzzo: tutti i tipi di impermeabilizzazione
  2. Legno: Membrane bitume-polimero (Guaine bituminose), emulsioni bituminose, teli sintetici (PVC, Poliolefine, EPDM), Resine (Epossidiche, Poliuretaniche, Acriliche).
  3. Ferro: Membrane bitume-polimero (con particolare attenzione al primer utilizzato), Teli sintetici (PVC, Poliolefine, EPDM), Resine (Epossidiche, Poliuretaniche, Acriliche)
  4. Massetti alleggeriti: Per quanto riguarda questo genere di supporto va data una piccola spiegazione: si tratta di miscele di cemento sabbia ed acqua con alcuni agenti alleggerenti (perlite espansa, argilla espansapolistirene espanso, schiumogeni quali tensioattivi ad esempio) singoli o miscelati tra loro che permettono di avere uno strato di cemento leggero e coibente sui solai. Alcuni di questi massetti sono particolarmente friabili e non riescono ad ospitare direttamente uno strato impermeabilizzante in quanto tendono a diventare incoerenti, pertanto si utilizzano teli sintetici (PVC, Poliolefine, EPDM) o si crea uno strato di separazione o di compattazione, fissati meccanicamente o particolarmente pesanti, che permetta di accogliere lo strato a tenuta. Tali strati sono solitamente dei pannelli in polistirene espanso di basso spessore o massetti cementizi armati di almeno 5 cm. A questo punto si possono utilizzare tutti i tipi di impermeabilizzazioni. Nel caso, invece vengano contenuti tensioattivi anionici si dovranno evitare accuratamente le guaine bituminose in quanto vi è il concreto rischio che l’umidità residua contenuta nel massetto possa attivare i tensioattivi che andrebbero ad aggredire la parte grassa della guaina bituminosa.
  5. Coibenti: Membrane bitume-polimero, teli sintetici (PVC, Poliolefine, EPDM), Resine (Epossidiche, Poliuretaniche, Acriliche). In particolare è necessario fare attenzione alle pose di Membrane bitume-polimero a caldo in quanto molti coibenti (EPS, XPS, PU) sono termosensibili e potrebbero infiammarsi.

Protezione

Lo strato impermeabile una volta posato, sia in orizzontale che verticale, va protetto dal calpestio, dagli urti, o dagli agenti atmosferici come i raggi diretti del sole, che possono degradare fino a rendere inutilizzabile l’impermeabilizzazione. A seconda dei casi si utilizzano dei teli in feltroghiaia sottile tonda di fiume, vetro cellulare, lastre di materiale plastico sagomato in particolare per le zone contro terra.

Scopri perché l’impermeabilizzazione è un ottimo investimento.

Non solo ristrutturazioni parziali o complete, ma anche interventi di piccola entità

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